猜想理由二

　　延期入市新盤(pán)供貨量急降

　　廣州限購(gòu)令出臺(tái)后,市場(chǎng)成交明顯下滑。10月18日-24日廣州十區(qū)二市一手住宅成交面積為24.95萬(wàn)平方米,環(huán)比上周大降73.03%,重新回歸9月初水平。由于增城、從化兩市不在限購(gòu)范圍,成交結(jié)構(gòu)顯現(xiàn)變化明顯。十區(qū)成交僅占全市總成交量的61%,成交比例與上周相比下降22%。其中,尤以花都、番禺變化最為明顯,分別占全市總成交的15%和22%,成交比例下降4%和15%。而增城、從化兩市成交比例卻明顯增加,分別占全市總成交28%和11%,成交比例增長(zhǎng)17%和5%。均價(jià)方面,同期廣州十區(qū)二市一手住宅成交均價(jià)繼7月后再次回歸到萬(wàn)元之下,9798元/平方米,環(huán)比上周下降16.75%,而中心六區(qū)價(jià)格則保持平穩(wěn),環(huán)比上周僅下跌6.33%。

　　在10月簽約套數(shù)排行前20的樓盤(pán),三個(gè)超級(jí)大盤(pán)的成交占據(jù)了前三名,包括亞運(yùn)城、廣州雅居樂(lè)和雅寶新城,這三個(gè)樓盤(pán)的推貨量非常大,成交也非常理想。從入圍的樓盤(pán)來(lái)看,均是9月底或是國(guó)慶期間有新貨推出的樓盤(pán),而且多集中在番禺、花都、增城、從化這些周邊區(qū)域,中心六區(qū)除了白云和荔灣共四個(gè)盤(pán)入圍外,其他區(qū)域均“榜上無(wú)名”。在白云和荔灣這四個(gè)盤(pán)中,有三個(gè)盤(pán)是主打剛性需求,且位置較為偏遠(yuǎn),價(jià)格較為實(shí)惠,可見(jiàn)目前的廣州市場(chǎng)是剛性需求占據(jù)主導(dǎo),購(gòu)房需求由于中心區(qū)域價(jià)格的高企而開(kāi)始外溢。

　　中地行分析人士指出,目前市場(chǎng)投資者被調(diào)控門(mén)檻所擋,只能暫時(shí)離場(chǎng),同時(shí)剛需在短時(shí)間內(nèi)難以支撐高端市場(chǎng),因而市場(chǎng)開(kāi)始結(jié)構(gòu)性調(diào)整,并表現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象。對(duì)于目前市場(chǎng)出現(xiàn)的降溫跡象,不少開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始降低住宅的推廣營(yíng)銷(xiāo)力度。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的廣州樓市樓盤(pán)項(xiàng)目廣告投放數(shù)據(jù)顯示,10月的推廣呈現(xiàn)了前高后低的走勢(shì),各樓盤(pán)的廣告推廣多選擇在國(guó)慶前夕,國(guó)慶后推廣力度減弱明顯,一方面是政策影響,另一個(gè)方面區(qū)域新貨不多,因此開(kāi)發(fā)商的推廣熱情也不大,而是傾向于選擇更成本的推廣方式。

　　由于11、12月為傳統(tǒng)的銷(xiāo)售淡季,加上多重新政政策效應(yīng)疊加,市場(chǎng)的觀(guān)望情緒將日益濃厚。此外,不少開(kāi)發(fā)商已接近完成今年銷(xiāo)售任務(wù)。這些因素都導(dǎo)致10月后新盤(pán)新貨的急劇減少。記者了解到,目前不少樓盤(pán)項(xiàng)目在推貨節(jié)奏上已作適當(dāng)調(diào)整,基本將重心放到明年的銷(xiāo)售計(jì)劃制定上。近期不少企業(yè)更熱衷于舉辦一些品牌推廣活動(dòng)或社區(qū)文化活動(dòng),而非降價(jià)促銷(xiāo)賣(mài)樓。

　　事實(shí)上,目前市場(chǎng)整體成交均價(jià)的下滑,是由于成交結(jié)構(gòu)變化所致。新浪樂(lè)居近期對(duì)廣州48個(gè)在售樓盤(pán)在“9.29”新政前后的價(jià)格做了一個(gè)對(duì)比,發(fā)現(xiàn)超過(guò)半數(shù)的樓盤(pán)在漲價(jià),漲價(jià)盤(pán)27個(gè),持平16個(gè),略跌的盤(pán)5個(gè),而漲幅多在1000-2000元/平方米。不少市中心區(qū)在售樓盤(pán)價(jià)格依然走穩(wěn)。盡管限購(gòu)令后首周廣州十區(qū)二市一手住宅成交均價(jià)繼7月后再次回歸到萬(wàn)元之下,為9798元/平方米,環(huán)比上周下降16.75%,但中心六區(qū)價(jià)格則保持平穩(wěn),環(huán)比上周僅下跌6.33%。

　　在這種情況下,開(kāi)發(fā)商在推貨節(jié)奏上,更傾向于小批推貨試探市場(chǎng),并且在價(jià)格上并不急于激進(jìn)降價(jià)。某開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人就對(duì)記者表示,現(xiàn)在市中心的好房子盡管價(jià)格高,但不愁賣(mài)不出,關(guān)鍵是要低調(diào),避免一次賣(mài)得太多太好,給自己造成不必要的外部壓力。

　　南方日?qǐng)?bào)記者李廣軍