12月17日,北京市第二中級(jí)人民法院就李某上訴馬某房屋買(mǎi)賣合同糾紛案件作出判決,這一備受媒體關(guān)注的宋莊“畫(huà)家村”農(nóng)村房屋買(mǎi)賣糾紛案件終審判決仍然認(rèn)定買(mǎi)賣合同無(wú)效。
北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村因許多畫(huà)家聚居在其周圍而得名畫(huà)家村，馬某原系宋莊鎮(zhèn)辛店村農(nóng)民。李某系城市居民，戶籍地為河北省邯鄲市。2002年7月1日，馬某與李某簽訂《買(mǎi)賣房協(xié)議書(shū)》，將訴爭(zhēng)房屋及院落以45000元的價(jià)格賣與李某。2006年2月份，馬某夫婦要求確認(rèn)購(gòu)買(mǎi)合同無(wú)效。
通州法院經(jīng)審理認(rèn)為，李某系居民，依法不得買(mǎi)賣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房。故判決一、李某于本判決生效之日起九十日內(nèi)將位于北京市通州區(qū)辛店村的北房三間、西廂房六間及院落騰退給馬某；二、馬海濤給付李玉蘭補(bǔ)償款九萬(wàn)三千八百零八元，于本判決生效之日起十五日內(nèi)執(zhí)行清。判決后，李某不服提出上訴。
二中院經(jīng)審理認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。馬某與李某所簽之《買(mǎi)賣房協(xié)議書(shū)》的買(mǎi)賣標(biāo)的物不僅是房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。李某并非通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村村民，且訴爭(zhēng)院落的《集體土地建設(shè)用地使用證》至今未由原土地登記機(jī)關(guān)依法變更登記至李某名下。因此，原審法院根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策之規(guī)定，對(duì)于合同效力的認(rèn)定是正確的。
同時(shí)二中院亦在判決中指出，出賣人在出賣時(shí)即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無(wú)效，故出賣人應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任。對(duì)于買(mǎi)受人信賴?yán)鎿p失的賠償，應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素予以確定。鑒于李某在原審法院審理期間未就其損失提出明確的反訴主張，在二審程序中，不宜就損失賠償問(wèn)題一并處理，李某可就賠償問(wèn)題另行主張。(康�。�
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