貴州貴陽(yáng)一小區(qū)因業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)、物業(yè)拉閘斷電的新聞近日引發(fā)社會(huì)關(guān)注，很多網(wǎng)友也開(kāi)啟了關(guān)于物業(yè)管理內(nèi)容的討論。物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾時(shí)有發(fā)生，那么，我國(guó)法律對(duì)于物業(yè)管理有哪些規(guī)定？什么是物業(yè)服務(wù)企業(yè)“法”不容辭的義務(wù)？業(yè)主對(duì)服務(wù)不滿意能否拒交物業(yè)費(fèi)？

　　提問(wèn)1 物業(yè)對(duì)小區(qū)發(fā)生的哪些糾紛承擔(dān)責(zé)任？

　　近年來(lái)，小區(qū)中發(fā)生高空墜物、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)過(guò)程中受傷等事件時(shí)有發(fā)生。物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)對(duì)此承擔(dān)責(zé)任？

　　先來(lái)看一則案例：王先生退休后，長(zhǎng)期將他和老伴撿來(lái)的廢舊紙殼等雜物堆放在樓道內(nèi)，一天深夜雜物燃燒引發(fā)火災(zāi)，造成鄰居小李全身多處燒傷。事發(fā)后，各方就賠償事宜無(wú)法協(xié)商一致，小李向法院提起訴訟，要求王先生與小區(qū)物業(yè)公司共同賠償醫(yī)藥費(fèi)、殘疾賠償金等損失。法院審理后認(rèn)為，致小李受傷的直接責(zé)任人是王先生和火種遺留人，因無(wú)法確認(rèn)火種遺留人，王先生承擔(dān)70%的賠償責(zé)任，而物業(yè)公司在日常管理中未及時(shí)發(fā)現(xiàn)樓道內(nèi)堆放易燃物品的隱患，也存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。

　　可見(jiàn)，物業(yè)對(duì)小區(qū)發(fā)生的糾紛是否承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)當(dāng)以其法定義務(wù)和與業(yè)主的合同約定為準(zhǔn)。

　　物業(yè)作為專職為小區(qū)共用部位及共用設(shè)施提供維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)的單位，受小區(qū)全體業(yè)主委托，對(duì)小區(qū)共用部位及共用設(shè)施履行綜合管理職能，這種管理職能不僅是權(quán)利，同時(shí)也是義務(wù)，所以物業(yè)在其職責(zé)缺位時(shí)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　物業(yè)公司負(fù)有法定的安全保障義務(wù)。民法典第一千一百九十八條規(guī)定，賓館、商場(chǎng)、銀行、車站、機(jī)場(chǎng)、體育場(chǎng)館、娛樂(lè)場(chǎng)所等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、公共場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)者、管理者或者群眾性活動(dòng)的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；經(jīng)營(yíng)者、管理者或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。經(jīng)營(yíng)者、管理者或者組織者承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任后，可以向第三人追償?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　關(guān)于物業(yè)在安全保障方面的約定義務(wù)，民法典第九百四十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。

　　提問(wèn)2 物業(yè)拒絕安裝充電樁是否合理？

　　近年來(lái)，新能源汽車加速發(fā)展，充電樁是不可或缺的設(shè)施。對(duì)于長(zhǎng)期將車輛停放于小區(qū)車位的業(yè)主，都期待能在家門口為愛(ài)車配齊充電樁。但部分小區(qū)物業(yè)公司或以沒(méi)權(quán)管、不歸物業(yè)管為理由推脫，或稱現(xiàn)場(chǎng)無(wú)法安裝、管理費(fèi)用過(guò)高加以阻撓。而迫切需要安裝充電樁的業(yè)主，在咨詢了電力公司、建設(shè)公司、汽車銷售服務(wù)4S店后，停滯在了需要小區(qū)物業(yè)公司出具同意安裝證明的這第一步上。

　　吳某是某小區(qū)地下車庫(kù)一車位的所有權(quán)人，近期購(gòu)買了一輛新能源汽車，為充電方便，他準(zhǔn)備在自家車位上安裝一個(gè)充電樁。電力公司的工作人員前往車庫(kù)進(jìn)行查勘，找到了可以安裝電表的電源點(diǎn)，確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)具備安裝充電樁的條件，電力公司負(fù)責(zé)安裝電表，但需要小區(qū)物業(yè)先出具同意安裝充電樁的證明，后續(xù)由銷售汽車的4S店負(fù)責(zé)布線和安裝。但是，該小區(qū)物業(yè)以現(xiàn)場(chǎng)無(wú)法建設(shè)為由拒絕出具，且反駁稱雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議中并未約定物業(yè)有為吳某安裝充電樁提供相關(guān)手續(xù)的協(xié)助義務(wù)。多次協(xié)商無(wú)果，吳某向法院提起訴訟，要求物業(yè)同意出具證明。法院經(jīng)審理認(rèn)為，事實(shí)上吳某的車位具備安裝充電樁的條件，物業(yè)對(duì)于吳某在涉案車位安裝充電樁一事上應(yīng)積極配合，因此判決其出具同意安裝的證明。

　　民法典第九條規(guī)定，民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)有利于節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境。大力發(fā)展新能源汽車，對(duì)促進(jìn)節(jié)能減排、防治大氣污染等具有重要意義。充電設(shè)施建設(shè)是電動(dòng)汽車應(yīng)用推廣的重要舉措，在符合安裝條件的情況下，物業(yè)公司應(yīng)配合安裝充電樁。那么，是否符合安裝條件誰(shuí)說(shuō)了算？除小區(qū)車庫(kù)的特殊地理環(huán)境導(dǎo)致設(shè)置充電樁有安全隱患等問(wèn)題確實(shí)無(wú)法安裝的，電力公司作為提供能源設(shè)施建設(shè)服務(wù)的專業(yè)性機(jī)構(gòu)，在該技術(shù)領(lǐng)域具有較高的專業(yè)素養(yǎng)，在電力公司已經(jīng)過(guò)勘查認(rèn)定符合安裝條件的情況下，物業(yè)并無(wú)依據(jù)主張現(xiàn)場(chǎng)無(wú)法安裝。

　　如果物業(yè)推諉責(zé)任怎么辦呢？業(yè)主依照和物業(yè)簽訂的服務(wù)協(xié)議交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但協(xié)議中對(duì)安裝充電樁一事少有約定。事實(shí)上，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)以雙方簽訂的協(xié)議為基礎(chǔ)，并結(jié)合誠(chéng)實(shí)信用原則確定，而不應(yīng)局限于協(xié)議字面上。目前，我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)了多項(xiàng)規(guī)章制度，均要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在充電設(shè)施建設(shè)時(shí)予以配合、提供便利，發(fā)揮積極作用，業(yè)主在申請(qǐng)安裝充電樁時(shí)有法可依、有據(jù)可循?！秶?guó)家發(fā)展改革委等部門關(guān)于進(jìn)一步提升電動(dòng)汽車充電基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)保障能力的實(shí)施意見(jiàn)》規(guī)定，居住社區(qū)管理單位應(yīng)積極配合用戶安裝充電設(shè)施并提供必要協(xié)助?！侗本┦凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于做好住宅區(qū)電動(dòng)車充電樁安裝及后期秩序維護(hù)工作的意見(jiàn)》規(guī)定，擁有產(chǎn)權(quán)車位或具有一年以上長(zhǎng)期車位租賃使用權(quán)的業(yè)主(物業(yè)使用人)，可提出報(bào)裝申請(qǐng)。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)積極支持和配合電動(dòng)車充電設(shè)施建設(shè)安裝工作，包括勘查現(xiàn)場(chǎng)、提供相關(guān)圖紙或指認(rèn)停車區(qū)域內(nèi)電源位置及暗埋管線的走向等。

　　提問(wèn)3 小區(qū)公共收益分配歸誰(shuí)所有？

　　業(yè)主與物業(yè)的糾紛還經(jīng)常發(fā)生在公共收益分配問(wèn)題上。通常，公共收益可以用于小區(qū)補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金、提升小區(qū)品質(zhì)、舉辦業(yè)主活動(dòng)等。小區(qū)公共收益從何而來(lái)，用于何處，如何管理，如何分配，事關(guān)全體業(yè)主的“錢袋子”，必須有“明白賬”。

　　那么，公共收益從哪來(lái)呢？小區(qū)公共收益是指利用小區(qū)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備，用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、租賃等獲取的收入。民法典第二百七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第二百八十二條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。具體而言，公共收益包括小區(qū)公共部位獲得的收益，如電梯廂、住宅墻面、樓頂?shù)炔课话l(fā)布的廣告收益；小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)租賃的攤位收益；利用小區(qū)公共設(shè)施獲得的收益，如活動(dòng)場(chǎng)地會(huì)所、游泳池等經(jīng)營(yíng)收入；以及通信運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)、推銷活動(dòng)進(jìn)入小區(qū)所交納的費(fèi)用等其他收益。

　　公共收益怎么管？業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共有部分的使用和收益情況進(jìn)行公示。為了及時(shí)、準(zhǔn)確地讓業(yè)主知悉相關(guān)事項(xiàng)，便于業(yè)主監(jiān)督，保障物業(yè)活動(dòng)的公信力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，或者通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式告知業(yè)主。民法典第九百四十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求公布查閱物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況。《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實(shí)公示、及時(shí)更新上一年度公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費(fèi)、公共收益收支與專項(xiàng)維修資金使用情況，并且可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主。

　　公共收益歸誰(shuí)所有呢？業(yè)主對(duì)公共收益的權(quán)利來(lái)自其對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有權(quán)和共有權(quán)，針對(duì)專有部分以外的共有部分產(chǎn)生的收益屬于公共收益，業(yè)主享有共有和共同管理的權(quán)利。需要注意的是，小區(qū)公共收益的使用、處分涉及全體業(yè)主的權(quán)益，應(yīng)按照法律規(guī)定用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或由業(yè)主大會(huì)決定如何分配使用，業(yè)主個(gè)人無(wú)權(quán)決定小區(qū)公共收益的分配。舉例來(lái)說(shuō)，在某物業(yè)公司向居民小張催繳物業(yè)費(fèi)的案件中，小張主張以公共收益沖抵其個(gè)人應(yīng)繳納的物業(yè)費(fèi)，法院審理后查明，該小區(qū)相關(guān)收益未經(jīng)業(yè)主大會(huì)確定分配使用方案，對(duì)小張個(gè)人要求分配公共收益的主張不予支持。同樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不得擅自將公共收益用于抵銷小區(qū)業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條對(duì)公共收益的分配作出了明確規(guī)定，即利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　物業(yè)服務(wù)人利用共用部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)將公共收益單獨(dú)列賬。如果物業(yè)服務(wù)人違規(guī)挪用、侵占公共收益的，依據(jù)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》第九十六條規(guī)定，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令退還，并處挪用、侵占金額兩倍以下的罰款。

　　提問(wèn)4

　　拒交物業(yè)費(fèi)被停水停電是否合法？

　　近年來(lái)，業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾偶有發(fā)生，有的是因?yàn)闃I(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意拒交物業(yè)費(fèi)，也有的是因?yàn)闃I(yè)主沒(méi)交物業(yè)費(fèi)而被物業(yè)停水停電或禁用電梯等，導(dǎo)致物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾升級(jí)。

　　根據(jù)民法典第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。可見(jiàn)，物業(yè)服務(wù)是針對(duì)全體業(yè)主和整體區(qū)域的各個(gè)方面提供的，具有公共性和整體性，涉及全體業(yè)主和整個(gè)小區(qū)的公共利益。業(yè)主對(duì)物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿意，一般情況下不能直接拒交物業(yè)費(fèi)，但在特定條件下可以合理拒交或減少支付。業(yè)主和物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，這是一種雙務(wù)合同，雙方都有相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。只要物業(yè)公司履行了基本的合同義務(wù)，業(yè)主就不能隨意拒交物業(yè)費(fèi)。但如果物業(yè)服務(wù)存在違反法律法規(guī)、安全保障明顯不到位等重大瑕疵的，物業(yè)費(fèi)可以適當(dāng)減免；因物業(yè)服務(wù)瑕疵導(dǎo)致的損失，業(yè)主可以要求物業(yè)公司進(jìn)行賠償。比如合同約定每月維護(hù)兩次電梯，但物業(yè)公司長(zhǎng)期不維護(hù)，導(dǎo)致電梯頻繁故障或引發(fā)事故等。在這種情況下，業(yè)主可以收集相關(guān)證據(jù)，證明物業(yè)公司沒(méi)有履行合同義務(wù)，先與物業(yè)公司協(xié)商要求整改和減免物業(yè)費(fèi)。如果協(xié)商無(wú)果，業(yè)主可以通過(guò)向相關(guān)部門投訴或者向法院起訴的方式，要求適當(dāng)減免物業(yè)費(fèi)。

　　生活中，業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)不滿拒絕支付物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。部分物業(yè)采用停水停電等方式督促業(yè)主交費(fèi)，這種做法嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的合法權(quán)益。根據(jù)民法典規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

　　水、電、氣、熱等資源屬于公共服務(wù)，物業(yè)服務(wù)人并非公共服務(wù)提供者。同樣，電梯、車庫(kù)等屬于業(yè)主共有部分，業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，物業(yè)公司是受托管理建筑物及其附屬設(shè)施等共有部分，禁用電梯、限進(jìn)車庫(kù)屬于有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，未經(jīng)業(yè)主共同決定，物業(yè)公司無(wú)權(quán)自行決定。

　　對(duì)于廣大業(yè)主而言，日常生活中應(yīng)樹(shù)立主人翁意識(shí)，充分發(fā)揮法律賦予的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)一道建立美好家園。若物業(yè)公司的服務(wù)工作存在瑕疵甚至漏洞，可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)依程序商議解決，也可以通過(guò)法律途徑理性維權(quán)。若業(yè)主在自家小區(qū)內(nèi)發(fā)生了財(cái)產(chǎn)損害或者人身?yè)p害糾紛，應(yīng)第一時(shí)間留存證據(jù)，及時(shí)主張權(quán)利。

　　對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)樹(shù)立好服務(wù)觀念，依法依規(guī)履行法定義務(wù)，積極主動(dòng)落實(shí)協(xié)議內(nèi)容，完成為小區(qū)業(yè)主服務(wù)的工作。在冬季，尤其要加強(qiáng)消防安全宣傳教育，開(kāi)展小區(qū)電動(dòng)自行車和樓道雜物清理專項(xiàng)整治工作，加強(qiáng)日常巡查力度，張貼警示標(biāo)志。若已經(jīng)發(fā)生損害事件，應(yīng)及時(shí)履行救助義務(wù)，嚴(yán)格落實(shí)具體責(zé)任。

　　(作者：劉佳鈺 單位：北京市第三中級(jí)人民法院)