物權法的實施是2007年關系百姓民生的重大法治事件。實施剛一個多月，全國至少有九座城市涌現了當地的物權法第一案。
由全國人大常委會法工委、全國普法辦和央視社會與法頻道聯合推出的大型媒體行動“法律服務你———12·4普法大接力”，將“物權接力站”作為首站推出。對于各地紛紛出現的物權法第一案，物權法立法的參與者在節(jié)目中予以回應。
成都物權法第一案：關鍵在于是否屬于“善意取得”
四川省成都市外化成小區(qū)。發(fā)生在這里的一個案例將成為成都最先使用物權法審理的案件之一。原告是一名旅居海外的女子，她有一個同居十多年的男友，在原告出國后，這名男友又結交了一個新女友并與之同居，后來這名男友病故，新女友隨即產生侵占房產之心，辦理假的繼承公證書據為己有，并通過中介把房子賣給了一對夫妻。2007年1月9日，原告委托她的姐姐作為全權代理人，向成都市金牛區(qū)法院遞交起訴書，要求法院判決被告歸還原告房屋或市場等價款，并將現在居住該房子的夫妻作為第二被告一并告上法庭。
中國人民大學法學院院長王利明認為，本案爭議的焦點在于買受人的行為是否應該被認定為“善意取得”。如果所謂的“賣主”把別人的房子通過欺騙等手段過戶到自己的名下，或者是因為產權登記過程中發(fā)生錯誤，別人的房產辦到了他的名下，買受人在買他這個房子的時候，查證并相信這個產權登記，雙方完成了交易，也辦了過戶，那么買受人就取得了對這個房產的所有權，應該被認定為“善意取得”。判斷是不是“善意”，關鍵要看買受人在買房時是不是有合理的理由相信對方有權處分該處房產。王教授表示，本案中的一些具體事實還有待法院方面的認定。
全國人大常委會法工委民法室主任姚紅表示，我國有物權公示制度，不動產登記在誰的名下，只要沒有相反證據，就推定為他是這個房子的權利人。如果買受人并不知道實際上這房子并不是“賣主”的，那么就應當推定買受人是善意取得。此外，“善意取得”應該是以合理價格購買。如果這處房產市值100萬，而買受人只出了5萬，同樣不能被認定為是“善意取得”。
浙江物權法第一案：樓頂曬臺歸屬不能一概而論
浙江省青田縣鶴城鎮(zhèn)花園降社區(qū)。這里發(fā)生的16戶業(yè)主集體訴訟案是浙江省受理的物權第一案。業(yè)主單蘇飛以樓頂漏雨問題無法解決為由，在樓頂加蓋建筑，并鎖住了通往樓頂曬臺的大門。2007年10月10日，樓下16戶業(yè)主集體向青田縣法院提起訴訟，要求依法判決確認原告對該樓房頂及房頂的曬臺享有共有和共同管理的權利，要求判決責令被告立即將通向房頂的鑰匙交給原告。
王利明教授認為，本案的關鍵問題是這個樓頂曬臺是不是屬于物權法第73條規(guī)定的“其他公共場所和公用設施”。他認為，樓頂曬臺的情況非常復雜，不能籠統(tǒng)地說所有的屋頂曬臺都是屬于業(yè)主共有的財產，判斷它是不是屬于公共場所、公用設施，一是要考慮規(guī)劃是怎么確定的，二是要考慮歷史習慣、合同約定等各種因素，不能一概而論。對于本案中的這些基本情況，都有待進一步調查。
王利明強調，物權法是權利和義務的統(tǒng)一體，擁有權利就有相應的義務。具體到本案來說，如果確定了這個屋頂是所有業(yè)主共有，那么漏雨就不應該只讓樓頂業(yè)主去修，而是應當由大家共同負責。物權法明確規(guī)定，業(yè)主共同決定拿出維修資金用于修繕。
沈陽物權法第一案：關鍵要看管理公約是否授權
遼寧省沈陽市某小區(qū)。一位業(yè)主在小區(qū)買了4個車庫，將其中一個出租，開起了超市，物業(yè)管理公司為此把業(yè)主告上法庭。
王利明教授說，本案中的一些基本事實還有待進一步調查，不過應當明確如果這個車庫確實是業(yè)主的物權，那么它在法律上就應當受到保護。對于車庫、車位可不可以改變性質和用途，比如說用于出租開店，應當由全體業(yè)主制定管理公約，如果在管理公約上有這樣的授權，這種行為就不是不可以。此外，車庫改變性質和用途如果會危及建筑物的安全，或者會給其他的業(yè)主造成損害，按物權法第七十一條的規(guī)定，這樣的做法也是不行的。
物權法實施：配套法律法規(guī)及時出臺很重要
物權法的實施，給公眾帶來了解決問題的便利。而作為物權法從起草到誕生的見證人，王利明和姚紅兩位專家更關注的是配套法律法規(guī)的制定和出臺。
王利明教授坦陳：他最大的擔心就是配套的法律法規(guī)和司法解釋不能夠及時出臺，會影響到物權法的正確實施。比如什么叫公共場所、公用設施，對它怎么解釋，比如說小區(qū)會所是不是能夠叫做公共場所、公用設施，這些都需要配套的法律法規(guī)或相關的司法解釋。
姚紅對此也有同感，她認為物權法對很多問題只是提出了一個解決的原則，但具體的解決方式還有待今后出臺法律配套。比如不動產的統(tǒng)一登記問題，物權法只說實行統(tǒng)一登記，但是具體如何統(tǒng)一登記？比如物權法規(guī)定土地征收要具備必須具備法定條件，必須是為了公共利益的需要，但什么是公共利益，又如何來補償？這都需要另外做出規(guī)定。(郭曉宇）
圖片報道
