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　　預告登記制度：

　　防止“一房二賣”

　　2006年9月，房地產開發(fā)商甲公司急欲銷售其開發(fā)的最后1套商品房，于是打電話給乙某和丙某，表示售房。10月8日，甲公司與乙某簽訂買賣合同并交付該房屋，乙某支付了全部房款，雙方約定半年之內辦理所有權證書。10月16日，甲公司以更高的價格與丙某簽訂買賣合同并辦理了產權轉移登記。乙某以不能實現(xiàn)房屋買賣合同目的、無法取得房屋為由，將甲公司告上法庭，請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并請求甲公司承擔已付購房款一倍的賠償責任。法院審理認為，甲公司“一房二賣”的行為已經構成欺詐，判決甲公司除返還乙某已付購房款外，還應賠償乙某購房款一倍以內的賠償金。

　　說法：購房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，發(fā)生的是債權效力。開發(fā)商將該房屋又賣給了他人并登記，最終發(fā)生的是物權效力。同一房屋，債權與物權并存時，根據(jù)物權優(yōu)先于債權的原則，誰先登記誰先取得房子。第二手購房人取得房屋所有權后，第一手購房人只能請求開發(fā)商承擔違約賠償責任。那么，第一手購房人如何才能得到自己想要的房子呢？為此，物權法規(guī)定了預告登記制度。

　　根據(jù)物權法的規(guī)定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。也就是說，當購房人買了一套預售商品房后，如果申請了預告登記，未經其許可，開發(fā)商將該商品房再出售或抵押等都屬于無效行為。預告登記制度對購房人的權利保障更為有力，并且也起到了保護交易安全、維護信用秩序的作用。

　　當然，在辦理預告登記后，要從能夠進行不動產登記之日起三個月內申請登記，否則預告登記失效。

　　實施統(tǒng)一登記制度:

　　不動產登記將提速

　　土地、房屋、林木等不動產是老百姓最重要的財產。這些不動產物權的歸屬需要登記加以明確，登記對不動產物權的公信力至關重要。一般情況下，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅等變動，經依法登記后才能發(fā)生法律效力，這是不動產公示原則的具體體現(xiàn)。

　　然而，我國目前的不動產登記部門雜亂，導致重復登記、資料分散、浪費資源等弊端相當嚴重。例如，土地權屬變動由政府土地管理部門負責登記，房屋權屬變動由政府房產管理部門負責登記，林木和林地權屬變動由政府林業(yè)主管部門負責登記等等。

　　說法：物權法實施后，不動產登記部門混亂的狀況將大為改觀。根據(jù)物權法的規(guī)定，不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。考慮到物權法在今年10月1日起施行，所以不動產統(tǒng)一登記規(guī)定出臺前，地方性法規(guī)可以先行作出規(guī)定，作為過渡。統(tǒng)一登記制度將使不動產登記大大“提速”，“辦證難”問題有望緩解。

　　不動產登記按件收費：

　　辦證費用可節(jié)省

　　一直以來，我國各地對不動產登記采取的計費方式和收費標準差別很大，存在著收費過高、重復收費等不合理問題。僅就房屋所有權登記費來說，房屋所有權登記包括所有權初始登記、變更登記、轉移登記、注銷登記等內容。除注銷登記不收費外，對住房收取的登記費，可謂五花八門，有按房屋價值量定率計收、有按房屋建筑面積定率或定額計收、有按套定額計收等。住房以外其他房屋所有權登記費，統(tǒng)一規(guī)范為按宗定額收取。具體到地方，對“按宗定額”的核定標準各不相同。比如，有的地方非住宅房屋所有權登記收費標準按照建筑面積累計收取，最低每宗200元(建筑面積100平方米及以下)，最高每宗1萬元(建筑面積2萬平方米以上)。

　　說法：實際上，登記機構并非營利性組織，所做的登記工作一般是形式審查。無論不動產的面積與價值大小，都不會影響不動產登記的程序。針對上述問題，物權法作出規(guī)定，不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規(guī)定。通過規(guī)范不動產登記收費行為，可以避免一些行政管理機關濫用職權，借機搞登記收費“創(chuàng)收”，也減輕了當事人的負擔。(劉中流)