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  第一屆中國國際高端物業(yè)展于2006年11月10-12日在上海新國際博覽中心隆重舉行。展會吸引了來自20多個國家的100多個頂級房產項目參展。澳大利亞、加拿大、新西蘭、巴厘島、泰國、美國、法國、中國、迪拜、太平洋群島以及菲律賓，來自全球最具吸引力地區(qū)的豪宅華墅將在CILPS展會上集中呈現。 中新社發(fā) 楊明靜 攝
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| 日前，仲量聯(lián)行高調宣布2007年將從內地住宅市場收兵。若再往前面追溯一點點，同樣值得關注的是：去年12月，戴德梁行下專營住宅中介業(yè)務的泛城租售關閉門店、撤離浦東。眾所周知，這兩家貴為“五大行”的重量級經紀商涉足的都是高端住宅市場。那么，一向風生水起、繁花似錦的高端住宅市場，緣何頻遭遺棄？ 雖然仲量聯(lián)行在給媒體的信中聲明：此次業(yè)務調整與公司對中國住宅市場的展望無關。但事實絕非如此簡單。如果連這些豪宅營銷專家們都不愿繼續(xù)染指高檔住宅，那么眾多本土經紀商又豈能輕松啃下這塊骨頭。仲量聯(lián)行和戴德梁行的戰(zhàn)略調整，分明昭示著高端住宅市場的生態(tài)環(huán)境正在發(fā)生巨大變化，并直接影響著今后幾年的市場前景。 2003年以來持續(xù)的宏觀調控，正在改變著中國房地產業(yè)的運行軌跡，而高端住宅市場所受的影響程度尤深�？v觀本輪房地產宏觀調控，重點在于住宅市場，其中又以抑高端、揚低端為重中之重。調整結構、“90/70”鐵規(guī)、穩(wěn)定房價、限制外資、力推廉租房、改善經濟適用房、重征個調稅等莫不如此。連最近熱議中的土地增值稅也格外提攜普通商品住宅，而對高檔住宅虎視眈眈。至于建設部正謀劃中的大戶型保有稅，對豪宅的殺傷力就更大了。 所有的跡象都在表明，高端住宅正由市場的寵兒變成政策的棄兒。就現階段而言，中國房地產市場“政策市”的特征非常明顯。沒有政策“罩”著，想“紅”也難。過去的一年，湯臣一品的遭遇就是豪宅市態(tài)的活標本。它的近鄰——曾經風光無限的世茂濱江花園，在二手房市場也頻現投資客割肉出倉的傳聞，不管是股市走牛的外在誘惑還是別的原因，至少感性地流露出豪宅市場的世態(tài)炎涼。 數據表明，2006年上海市中心中高檔住宅仍然表現為良性的供小于求，相較外郊環(huán)間持續(xù)的供大于求，高端住宅的價格依然比較堅挺，但成交的熱情早已無法望前幾年之項背，而且高端住宅的租金水平同比2005年下降，投資回報率走低。在宏觀調控之下，好地段物業(yè)的保值性與抗跌性得以凸顯，然而，高端住宅所面臨的現實可以用一句話描述——前途是美好的，道路是曲折的。 在一定程度上，高端住宅已被公認為推高房價的罪魁禍首。所謂的投資與投機，主要是在中高端住宅這塊肥肉上展現資本的貪婪，前幾年市場上有個現象，越是高檔樓盤，開盤時排的隊越長，“黃�！币苍蕉�。溫州炒房團和海外散戶對豪宅的青睞程度遠高于中低檔樓盤。打擊投機，抑制投資是宏觀調控的重要內容，不可避免，隨著炒房者的逃離，高端住宅的市場需求在快速萎縮。比如，去年7月份出臺的限外政策，對境外個人買房的嚴格限制已對北京、上海等一線城市的高端住宅市場造成明顯的負面影響。 有業(yè)內人士稱，今年“兩會”房地產問題有可能再次成為焦點。這倒很有可能。房價第一次被人大代表們熱議，是在2005年的“兩會”上，其后不久，“國八條”即重裝上陣。 房價一日不到位，調控一日不歇息；調控一日不歇息，豪宅一日不安寧。坐在活火山山口上的高端住宅市場，屁股被烤，腦袋發(fā)冷。國內投資客跑了，老外進不來了，開發(fā)商轉戰(zhàn)“90/70”去了，經紀商當然也要賦閑了。如此理解，則仲量聯(lián)行、戴德梁行的行為動機也就明明白白了。 且慢，仍有機構對高端住宅的胃口未壞。那就是海外基金。比如去年11月，在內地并購市場中鬧騰數年但從未染指房地產的凱雷集團，終于大手筆拿下中房森林別墅項目的110套別墅，與此同時，花旗銀行屬下基金整棟收購另一高檔公寓漕河景苑。筆者去年曾做過分析，限外政策的重點是境外個人炒房，對于海外基金整棟收購并無打壓之意。只要人民幣升值步子不停，只要中國GDP增速不減、只要一線城市樓市長期利好不變、只要國際流動性過剩不改，海外基金對內地優(yōu)質物業(yè)的收購熱情就不會降溫。 高端住宅市場，“美女與野獸”的融合體。是仙還是妖，全憑看客的一雙眼。 (本文作者為上海易居房地產研究院高級評論員楊紅旭) |
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