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　　◆樓盤名稱：靜安紫苑

　　◆開發(fā)商：不明

　　◆不開盤原因：手續(xù)未辦妥，樣板房未完成

　　開工已有4年仍未竣工

　　位于武定路上的靜安紫苑開工建設已經4年多了，但是仍沒有竣工售房的意思。

　　昨天，記者在該樓盤的施工現場看到，大樓已經結構封頂，但是現場工程進度緩慢。外墻沒有貼墻磚，也沒有裝玻璃，內部更是沒有動工。只有幾個建筑工人閑坐在地上。一工人向記者抱怨：“這樓造了4年了，但現在連外立面都沒完成。老板也不像是缺錢的人呀。”

　　靜安紫苑的售樓中心已經裝修一新，一售樓人員說，新樓開盤時間還沒有確定，開發(fā)商遲遲不開盤有很多原因。一方面很多手續(xù)還沒有辦完，比如沒拿到新盤上市的預售證；另一方面，樣板房還沒完成而無法公開展示。樓盤定位于酒店式公寓，目前估計價格在3.5萬元-4萬元/平方米左右，即170萬元/套。

　　這個估計價有可能再一次被改寫，因為只要不開盤，開發(fā)商就有可能賣出更高的價格。據附近的房地產中介公司工作人員透露，最近很多人前來詢問靜安紫苑的售價。一個多月前，開發(fā)商的報價大約是3萬元/平方米左右，而現在報價已經接近4萬元/平方米。

　　-揭示“捂盤”內幕

　　雖有禁令，開發(fā)商卻有變通方法延長銷售周期

　　滬上一位房產銷售代理公司市場研究負責人對記者表示，今年4月份以來，由于對未來市場預期良好，開發(fā)商“捂盤”現象明顯增多�！笆聦嵣�，不論在什么時期，開發(fā)商銷售樓盤時都會采取一些市場控制手段，只不過目前市場風險小，加上土地價格持續(xù)上漲，因此開發(fā)商不急于把在建樓盤賣出去；不過，開發(fā)商‘捂盤惜售’也要承擔一定的市場風險，如果像2004年出臺一系列調控政策，市場預期會很快轉變�！�

　　據記者從其他代理公司了解到，目前房地局對已經申請預售的樓盤都有專人“跟蹤”，一般要求其在拿到預售許可證的4至5天內開盤銷售，并且會特別關注銷售價格明顯高于區(qū)域市場均價的高價樓盤。盡管房產管理部門明令嚴禁捂盤惜售行為，開發(fā)商仍有不少變通的方法延長銷售周期。

　　業(yè)內人士透露，開發(fā)商“捂盤”主要手法有：

　　●對同一批房源分批申請銷售許可證、分批預售，每推出一次新房源漲一次價格。

　　●有的開發(fā)商干脆不預售，直接以現房銷售，以達到利潤最大化的目的。

　　●還有些開發(fā)商在施工階段，放緩工程進度達到推遲上市的目的。

　　●最常見的變通手法就是以成本高為由高價開盤，嚇退購房者。很多樓盤的開盤價格高于區(qū)域價格20%左右，以取得較長的銷售時段，為進一步提價創(chuàng)造機會。

　　-政策背景

　　捂盤惜售行為是今年上海房地產市場秩序專項整治活動的重點之一。上海市房地局有關人士表示，今年房地部門將檢查和處理房地產開發(fā)企業(yè)已達預售標準不上市、已開盤拒絕對外銷售和以虛擬預訂(預售)合同或掛牌價格畸高等方式的捂盤惜售行為，嚴肅查處房地產開發(fā)企業(yè)以制造虛假銷控表、人為組織排隊等方式哄抬房價的行為。

　　根據《土地出讓合同》的有關規(guī)定，如果開發(fā)商在土地出讓合同規(guī)定的動工開發(fā)日期滿1年仍未動工開發(fā)的，由有關土地管理部門收取不超過出讓金額20%的閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，由有關土地管理部門無償收回該地塊的土地使用權以及地塊上全部建筑物和其他附著物。

　　在《土地出讓合同》中還規(guī)定，對于已動工建設的開發(fā)商，如根據約定日期已開發(fā)面積不足總面積三分之一或已投資額占總投資不足25%，且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿一年的，同被視為土地閑置，政府有關部門可依法收回土地或征收土地閑置費。

　　(作者：林勁榆劉暢吳怡敏楊斯媛)

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