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  圖為北京房展會上二手房交易區(qū)。2007年4月16日，二手房買賣采用專用賬戶工作正式啟動。據了解，北京建委出臺《北京市存量房交易結算資金賬戶管理暫行規(guī)定》，主要為避免二手房交易中，中介公司暗箱操作吃差價，挪用客戶資金，乃至“卷款逃跑”等事件的發(fā)生。 中新社發(fā) 吳芒子 攝
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| 5月并不是二手房的交易淡季，但二手商品房的交易量卻在下降，主要是部分房主因辦理轉按揭手續(xù)麻煩，希望能找到全款買主再賣房，這是記者昨天從“我愛我家”、中大恒基、“千萬家”等多個中介公司得到的共同反映。 二手商品房成交驟降 “千萬家”統計資料顯示，資金監(jiān)管政策實施以來，即4月15日至今，與資金監(jiān)管前一個月相比，朝陽區(qū)最受影響，二手房交易量環(huán)比減少18.3%；東城、宣武兩個區(qū)域位列第二、三位，分別下滑了14.6%、13.3%。其中，需要辦理轉按揭業(yè)務的二手商品房成交量下降幅度最大，與資金監(jiān)管前一個月相比，這部分房源的環(huán)比減少了16.5%。分析人士稱，主要是轉按揭在資金監(jiān)管下要進行十個步驟才能完成交易(見右表)，房主在短時間內拿不到房款，由此降低了出售房產的意愿。 炒房客為獲全款挑買家 據了解，目前進行資金監(jiān)管下的二手房交易，需要在網絡申報填寫相關資料且放款要等市建委出辦結單，而中間的重要環(huán)節(jié)是過戶。據多家中介公司的權證部工作人員介紹，除了海淀區(qū)是當天可以領取房產證外，通州、石景山區(qū)需要半個月的辦理時間，東城、西城、崇文、宣武、豐臺、昌平六個區(qū)域要20個工作日，朝陽區(qū)要30個工作日才能夠領到房產證�！斑@樣的操作使賣房人需要多等上半個月到一個月，甚至更長的時間才能拿到房款，加大了房款劃轉到位的時間，這是二手商品房交易量下降主要原因�！敝薪楣镜墓ぷ魅藛T分析。 “千萬家”市場部經理常淑娟表示，目前北京的二手房市場是一個“賣方市場”，所以資金劃轉制度被一些業(yè)主，特別是因房產投資收益下滑想轉做其他投資的業(yè)主所排斥，而這次投資者手中捏著的正是房齡短、配套設施完善、地理位置優(yōu)越的二手商品房。據悉，目前進行貸款投資的房主更青睞于全款買家，從而“擇客”出手。偉嘉安捷企劃經理殷麗娟指出，這種一次性快速獲得全款的房主，就是避開專用賬戶而私下交易。“這種做法并不提倡，買房人一旦把房款打到房主賬戶，出現對方銀行不接收或是接收時間有差別，就會存在業(yè)主直接提款的風險�！币篼惥晏嵝奄I房人。 專用資金賬戶交易比重提升 盡管二手商品房的交易短時間內出現下降，但記者昨天從“我愛我家”、中大恒基、21世紀不動產和“千萬家”四大中介機構了解到，通過專用資金賬戶交易的二手房比重已上升到30%至50%不等，均高于本月初所統計的5%的比例。上述中介公司均對資金監(jiān)管的模式前景看好。 市場數據顯示，眼下涉及轉按揭的流通房全部為商品房，占二手房總交易量的三成。據悉，需要通過轉按揭完成交易的房產，由于在出售時房屋已設定抵押，而購房人同時需要通過抵押貸款買房，因此需要業(yè)主提前向銀行提出還款申請，預約辦理。專業(yè)人士介紹，目前各家銀行預約的時間不一樣，如深圳發(fā)展銀行需要提前1周預約，交通銀行需要提前1個月預約，這也導致轉按揭辦理的周期被再一次拉大。業(yè)內人士認為，轉按揭交易的房屋程序復雜導致成交量下滑，如果這種情況得不到改善，買賣雙方就容易出現僵持狀態(tài)。（王麗婭） 資金監(jiān)管下，轉按揭交易辦理流程 第一步 交易雙方達成買賣意象，雙方簽訂買賣合同。 第二步 提交申請：由賣方向原貸款行提交轉按揭業(yè)務的書面申請；由買方向貸款行提交辦理轉按揭業(yè)務的書面申請。 第三步 取得賣方原貸款行的書面同意辦理轉按揭的意見書。 第四步 對交易房產進行評估，銀行根據評估價、原買入價、現賣出價中的低者發(fā)放貸款，(如買方的貸款額度不變或屬法院等機構判決生效的情形，不用進行評估操作)。 第五步 買方支付首付款(現賣價-貸款額) 第六步 見律師，審查借款人資格，收訖借款人的各項證件資料，律師將意見書及借款人的證件資料提交現貸款銀行。 第七步 現貸款銀行審核通過后，發(fā)放貸款給原貸款銀行，解除賣方的房產抵押，并由經紀公司為現貸款銀行提供階段性擔保。 第八步 賣方與原貸款行辦理房產解除抵押手續(xù)，取回房產證件。 第九步 買賣雙方到房產所在區(qū)房地局進行產權交易過戶，給買方下發(fā)新房產證當天，賣方領取辦結單并可憑此獲得銀行劃轉資金。 第十步 為買方辦理新產權證的抵押手續(xù)，完成轉按揭的操作。 |
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