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  今天，是國稅總局《關于房地產 開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》執(zhí)行的第一天。從今天開始，房地產開發(fā)企業(yè)在進行房地產項目結算時將面臨嚴格和全面的土地增值稅清算。 中新社發(fā) 劉道偉 作
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| 盡管到目前為止，全國各地的稅務機關還沒有對土地增值稅的征收問題進入實質操作階段，但記者了解到，眾多開發(fā)商已經準備通過增加成本、增大商業(yè)地產比例和提高價格等方式進行應對。 增值稅壓力當頭 2007年2月1日前，我國對于土地增值稅的增收多采用“預征”的形式，即樓盤開發(fā)完畢，并取得銷售(預售)證后，由地方稅務部門按照既定的稅率來征收，目前業(yè)內平均預征稅額標準為：房地產項目銷售收入的2%-3%左右。 上海五合智庫有關負責人向記者表示，由于土地增值稅的數目較大，而預征稅額相對較小，所以開發(fā)企業(yè)會設法延長項目公司注銷的時間，對應結算銷戶的項目擱置等辦法，以拖欠土地增值稅。在實際操作中還發(fā)現，某些熱銷的樓盤會故意留幾套單元不售；或將部分物業(yè)長期出租，拖著不結算土地增值稅。預征制度給偷逃土地增值稅埋下了巨大的空間。 1月16日，國家稅務總局下發(fā)《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)，決定從2月1日起開始清算土地增值稅。 兩個多月過去了，到目前為止，因缺乏具體操作細則指引等原因，各地的土地增值稅清理工作并沒有實質性進展。 但記者了解到，迫于增值稅壓力當頭，眾多開發(fā)商已經準備通過增加成本、增大商業(yè)地產比例、提高價格等方式進行應對。 精裝提升項目成本 4月初，有開發(fā)商向記者表示，土地增值稅主要針對增值部分進行收稅，如果項目成本提升，那相應的須交納的增值稅自然也就下降了。具體來看，多做一些精裝項目有利于提高成本。 按照目前的規(guī)定，土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%；超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。該條例還規(guī)定，增值額未超過扣除項目金額20%的普通住宅免征增值稅。 該開發(fā)商表示，簡單裝修一般指廚房、衛(wèi)生間中的設備，還有房屋大體粉刷；高檔精裝修，包括配備所有的家電設施，比如電視、電腦、音響、空調……一應俱全，按照每一個單項集中采購的方式，能在很大程度上抬高運作成本。 增持商業(yè)項目 針對此次增值稅變革，早有大的投資機構發(fā)布研究報告指出，一些商業(yè)地產公司受到該政策的影響非常輕微，在這種思路的指引下，已經有眾多房地產企業(yè)紛紛加大對商業(yè)、租賃物業(yè)的持有比例，以回避相關風險。 據國泰君安有關報告顯示，不考慮稅法規(guī)定的最后一項扣除項，即屬于多個房地產項目共同的成本費用，只有項目的毛利率高于35%才需要交納土地增值稅；如果考慮最后一項扣除項，該部分成本大約占地價和開發(fā)成本的20%，只有當項目的凈利率達到25%，毛利率達到43%，才需要繳納土地增值稅�！� 毛利率在43%—59%之間的公司，交納土地增值稅將使銷售收入下降5%—10%，凈利潤下降1%—3.3%。以非普通的高檔住宅開發(fā)為主的開發(fā)商受到的影響較大；而中國國貿、張江高科、浦東金橋、陸家嘴等絕大部分開發(fā)項目用于經營而不涉及產權轉讓，因此不用交納土地增值稅，幾乎不會受到影響�！� 在這種思路的指引下，已經有眾多房地產企業(yè)紛紛加大對商業(yè)、租賃物業(yè)的持有比例，以回避相關風險。金融街、招商地產等公司都紛紛在2006年的年度報告中，表達了要增加租賃業(yè)務比重的意愿。在香港上市的富力地產、華潤置地也陸續(xù)在增加公司的商業(yè)地產儲備。 部分企業(yè)醞釀提價 上海五合智庫有關負責人向記者表示，每一次調控政策的出臺，開發(fā)商都會力爭在法規(guī)允許的范圍避稅，這一次也不例外。在需求大于供給的市場條件下，任何一種稅收都會傳導給消費者，而土地增值稅清算也有可能讓購房者為開發(fā)商縮減的利潤買單。問題的關鍵在于市場預期，即當前的房地產市場究竟是賣方市場，還是買方市場？ 例如上海市場，目前基本是買方市場格局，開發(fā)商通過提價將稅收負擔轉嫁到消費者的可能性不大，而對于一些市場供不應求的二線城市，如北京、天津、內蒙古等國內區(qū)域的城市，在市場供不應求的情況下，開發(fā)商存在將稅費轉嫁給消費者的條件，不排除開發(fā)企業(yè)通過抬高房價來維持原有利潤空間的可能。 也有開發(fā)商向記者表示，從北京市場來看，剛性的需求還是客觀存在的，目前還沒有見到具體的增值稅操作細則。如進入實際操作階段的話，估計將在市場接受的范圍內進行靈活調整。 開發(fā)商反映稅負偏高 在記者采訪過程中，市場人士普遍認為，目前的土地增值稅稅負有些過高，不利于市場的正常發(fā)展。 有人士表示，1993年及以前的大部分房地產開發(fā)土地是通過劃撥的形式拿到的，土地增值收益相當大。在這種情況下，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱《暫行條例》)規(guī)定的土地增值稅稅率高達30%—60%是合理的。 但近兩年，全國普遍實施了商業(yè)六類項目的土地出讓招拍掛，這樣的話，按照開發(fā)商們的說法，《暫行條例》所設置的稅率就明顯偏高了。 上海五合智庫有關負責人向記者表示，土地增值稅由德國首開先河，目前世界開征該稅的有英國、法國、韓國和臺灣等國家和地區(qū)，通過對這些國家的稅率分析，國外的稅率水平在17%-50%之間，且根據不同的持有時間與各類用地性質，最終設定較為完善的稅率體制。相比而言，我國30%-60%的累進稅率設置偏高。 同時由于在開發(fā)企業(yè)還須交納所得稅，土地增值稅只作為費用允扣，造成了對土地、房產轉讓增值的兩次調節(jié)，即33%的企業(yè)所得稅或20%的個人所得稅的第一次調節(jié)和30～60%的超率累進稅率的土地增值稅第二次調節(jié)。 照此稅率匡算，房地產開發(fā)企業(yè)的銷售收入將被課以最高達73%的稅收，相對于其它國家的增值稅征收情況而言，我國的稅負偏重。 有業(yè)內人士表示，稅負偏高在一定程度上加重了企業(yè)負擔，也有可能會增大稅務部門的工作難度。(肖賓） |
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