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| 根據本報(中國證券報)信息數(shù)據中心的統(tǒng)計，截至昨日，已經有41家房地產上市公司公布了2006年年報，占到行業(yè)的三分之二，行業(yè)毛利率則達到27.85%。業(yè)內人士認為，城市化產生了旺盛的房產需求，這將助推房地產業(yè)繼續(xù)向好；不過，國家的調控思路開始轉向“有效供給”，隨著普通住宅加大供應和住房保障的逐步建立，房地產行業(yè)的利潤率會降低。 已公布的年報數(shù)據顯示，29家公司主營業(yè)務收入出現(xiàn)不同程度的增長，31家凈利潤同比增長，其中增長幅度在50%以上的達到了17家。統(tǒng)計表明，已經公布年報的41家房地產公司總共實現(xiàn)主營業(yè)務收入593.03億元，同比增長39.17%；主營業(yè)務利潤165.13億元，同比增長36.55%；實現(xiàn)凈利潤75.28億元，同比增長48.39%。 行業(yè)分析師普遍認為，房地產上市公司業(yè)績增長的主要原因是，2006年全國房價依然持續(xù)上漲，但隨著普通住宅加大供應和住房保障的逐步建立，房地產行業(yè)的利潤率會降低。 長期依然看好 業(yè)內人士分析，在本幣升值、經濟增長、消費升級、人口紅利等長期向好因素的作用下，房地產行業(yè)長期向好的趨勢未發(fā)生改變。 興業(yè)證券分析師任壯預計，2007年二季度，住宅地產行業(yè)景氣度將會依然維持高位震蕩，大部分城市房地產銷售價格將會穩(wěn)步上漲。但房地產區(qū)域市場差異性將繼續(xù)存在，上海為核心的長三角地區(qū)將可能維持高位盤整，北京與天津為核心的環(huán)渤海地區(qū)市場成為“熱點”區(qū)域，其他二線城市將可能出現(xiàn)持續(xù)走強。 房價上升的直接影響便是增加房地產企業(yè)的主營業(yè)務收入，提高銷售利潤率。對于房地產企業(yè)而言，預收賬款也在不斷增加，這是已經實現(xiàn)但尚未結算的銷售收入。統(tǒng)計顯示，截至2006年年末，已公布年報的房地產上市公司預收賬款共計330.22億元，同比增長57.59%，占到2006年主營業(yè)務收入的55.68%，這意味著，2007年的業(yè)績已經有了很大保障。 長江證券分析師劉焱認為，2007年，國家的調控將以追溯和落實以前的政策為主，按照目前的政策框架，未來房地產市場普通住宅供應將加大，這將調低行業(yè)的毛利率，但也會使房地產的發(fā)展更為健康。 長期來看，城市化和人口紅利可以為房地產市場提供穩(wěn)定的需求。業(yè)內專家預計，如果未來10年中國城市化率以每年1.5個百分點的速度增長，每年新增城市人口的住房需求將超過5億平方米，接近目前全國全年的商品房銷售面積。 優(yōu)勢向大地產商集中 國家宏觀調控政策逐步出臺，使得房地產行業(yè)的進入門檻逐漸抬高。隨著土地出讓日益公開、公平，房地產行業(yè)競爭的重心將傾向融資能力，資本市場往往對大地產商青睞有加，而資金實力和開發(fā)資質弱的房地產公司前景將日益暗淡。 2007年，國家對土地這一要素資源的利用要求將進一步提高。統(tǒng)計數(shù)據表明，2005年以來，城市土地供應的“不飽和策略”，已經使土地購置面積滯后于房地產開發(fā)的速度。 業(yè)內專家坦言，對于目前擁有管理能力和擴張能力的市場領先者而言，融資便捷且渠道多元，土地獲取不成為問題，而這又反過來增強他們的融資能力，從而形成良性循環(huán)。資金鏈和土地供應趨緊，僅僅是中小房地產開發(fā)商的“行業(yè)故事”，今后的企業(yè)分化將更加明顯。 因此，未來國內房地產行業(yè)將進入快速整合期，部分小開發(fā)商將逐步被淘汰出局，而規(guī)模化公司將通過兼并收購、合作開發(fā)等方式逐步擴大市場份額，行業(yè)集中度逐步提高。 中信證券王德勇認為，我國居民的住房改善需求長期存在，整個房地產行業(yè)“蛋糕”會越來越大。但在這個市場中，優(yōu)勝劣汰將成為主旋律，不排除會出現(xiàn)一些有能力分享到更多“蛋糕”的企業(yè)。未來的一段時間，行業(yè)向前發(fā)展和企業(yè)優(yōu)勝劣汰都是房地產行業(yè)不變的趨勢。(林喆) |
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