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    嘉賓：北京中原地產三級市場部副總經理 宮萍

　　在中央救市新政出臺1個月后，一直態(tài)度低調的北京市政府終于“出手”了。由北京市11個相關部門聯手制定的《關于促進北京市房地產市場穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，分別于加大住房保障力度、落實完善財稅信貸政策、調整住房供應結構，以及規(guī)范房地產市場秩序等方面，推出了一系列措施。《意見》對于北京房地產市場的影響力如何？未來樓市是否會有所帶動？此次上證第一演播室請來業(yè)內人士對此做出解答。

　　主持人：繼上海之后，作為一線城市的北京也開展了“救市”行動，能否先分析一下《意見》出臺的背景和意義？

　　宮萍：從政策出臺的大背景來看，目前全球面臨經濟危機，我國的出口貿易大幅下滑，拉動內需促進經濟發(fā)展已是當務之急。房地產作為支柱行業(yè)，刺激樓市發(fā)展已成為促進經濟整體向上的重要源動力。

　　11月22日北京11部門聯手出臺新政，其惠及范圍和力度都比較大。仔細分析一下《意見》，可以發(fā)現該文件“以解決居民各類基本住房需求為核心”，重點建設“保障性”住房體系，同時輔以減息、降稅、降低貸款首付比例等方式，以鼓勵剛性購房需求的合理釋放。與其他地方政策不同的是，北京新政首次談到了繁榮房地產市場對于拉動內需和促進經濟增長的直接作用，從而點出了“救市”主題。

　　主持人：您認為《意見》中有何亮眼之處？

　　宮萍：從《意見》內容來看，由于著重提出以落實有關政策措施為主，因此在稅收和信貸方面并未有新意。但隨之配套出臺的《北京市建設委員會關于公布北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格的通知》，卻使得相當部分的住宅得以重新劃入“普通住宅”，從而導致這部分房源業(yè)主或購買客戶能夠降低交易成本，這也使得《意見》提及的“調整享受優(yōu)惠政策的普通商品住房價格標準”成為最為引人注目的要點。

　　舉例說明，在假設賣方交納稅費均由買方支付的情況下，一套120平方米大小的物業(yè)，單價為15000元/平方米，位于三環(huán)至四環(huán)間，房產證核發(fā)滿3年，其總價為180萬元。根據北京新訂的享受優(yōu)惠政策住房標準，該套房屋已由之前的“非普宅”轉變?yōu)椤捌照�”，如果該套物業(yè)發(fā)生交易，不但可享受到契稅、印花稅、營業(yè)稅、個人所得稅，以及土地增值稅等一系列稅賦的調整，還可以根據優(yōu)惠利率減少月供支出，計算下來，政策出臺之后，該套物業(yè)可在稅費和利息方面共節(jié)省31萬元左右。

　　主持人：《意見》出臺之后，是否會對北京樓市帶來回暖影響？

　　宮萍： 按照此次對享受優(yōu)惠政策的普通商品住房價格標準進行的調整，雖然契稅最高降幅達2%，且印花稅和土地增值稅皆已減免，但屬于稅收“大頭”的營業(yè)稅仍然需要征收。以一套15000元/平方米、80平方米大小、總價120萬元的房屋進行計算，成為“普宅”之后契稅可降低2.4萬元，再算上印花稅和土地增值稅，則總稅費降低僅為37200元；但假設取消了5.5%的營業(yè)稅，便可再節(jié)省66000元。所以說，在稅收方面的調節(jié)還是有空間的。

　　從調整“普宅”價格標準，并由此帶來稅費降低，對于購房消費者來說，是一大利好。但在目前嚴峻的經濟形勢下，由于消費者對未來收入預期降低，導致購房意愿顯著下降，因此對于自住需求者來說，觀望態(tài)勢仍會加劇發(fā)展。如果希望樓市回暖，還是需要下“猛藥”以刺激拉動需求釋放，如減免營業(yè)稅、取消外國企業(yè)和個人購房限制、放寬改善型住房消費者入市標準等。(作者：唐文祺)