市場“追捧”、政策打壓的小產(chǎn)權(quán)房，已成為一個擺在政府面前的大難題。
從今夏相關(guān)部委的“提醒”，到最近國務院常務會議的明令，多是要求正在動工和銷售的小產(chǎn)權(quán)房停工停售，以求遏制新的交易產(chǎn)生，但對已有的交易如何解決一直未能明確。
國土資源部近日公開表態(tài)，稱“符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房可轉(zhuǎn)為合法”說法失實，再次將小產(chǎn)權(quán)房的“后事”推向前臺。
兩難境地
市場的駁雜報道，似乎可以反映出相關(guān)的政策仍存在不確定性，讓各方有了不同的解讀。
“國土資源部現(xiàn)在的態(tài)度，是否認小產(chǎn)權(quán)房可通過繳納土地出讓金等相關(guān)稅費辦理相關(guān)手續(xù)，將集體土地變?yōu)閲型恋兀D(zhuǎn)正為大產(chǎn)權(quán)房。但也沒說要拆除，具體如何善后還是留給了未來待定。”中國社科院牛鳳瑞教授如是分析。
而中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰更認為，將小產(chǎn)權(quán)房合法化，等于認同違法，這是對守法人的侮辱。更何況已經(jīng)有些地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)項目已被拆掉，涉案人員已被羈押，如果承認小產(chǎn)權(quán)合法化，那他們的損失怎么辦？
但與此相對的是，“如將已成規(guī)模的，已入住的小產(chǎn)權(quán)房拆除或者收回國有，那么村民委員會、村民以及買房的城鎮(zhèn)居民的權(quán)益又該如何補償？”中國農(nóng)業(yè)大學土地系副教授孔祥斌稱。
政策漏洞
小產(chǎn)權(quán)房問題已讓執(zhí)法者陷入兩難境地，而這與相關(guān)政府部門先前的失職行為有著一定的關(guān)系。
據(jù)本報了解，早在1993年的11月國務院施行《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》中18條曾規(guī)定，城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，應當經(jīng)其所在單位或者居民委員會同意后，依照相關(guān)審批程序辦理。
但這個口子直到1999年才被卡住。
彼時出臺《國務院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，明確規(guī)定農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅。但對已有行為的處理也沒有給出辦法。
能卡住農(nóng)用地非農(nóng)化和集體建設(shè)用地規(guī)范使用的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。依據(jù)程序，村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃而制定。
我國為實行嚴格的土地管理，有著一套包括國家、省、市、縣、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))五個層次層層分解的土地利用總體規(guī)劃體系，并伴以嚴格的土地用途管制。
但國土資源部咨詢研究中心彭德福坦言，土地利用規(guī)劃編制與實施受長官意志與行政干預過多，現(xiàn)有規(guī)劃在土地管理中尚未真正成為調(diào)控土地利用、優(yōu)化配置土地資源和實行土地用途管制的依據(jù)。
至于建設(shè)規(guī)劃這塊，國家規(guī)定鄉(xiāng)級人民政府負責本行政區(qū)域的村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理工作，縣級建設(shè)部門負責審核�！暗L期來村莊建設(shè)基本上是沒有規(guī)劃，建設(shè)主管部門的精力基本花在了城市規(guī)劃和城市建筑質(zhì)量監(jiān)督上�！笨紫楸笳f。
布局新機制
農(nóng)業(yè)部農(nóng)村經(jīng)濟研究中心研究員廖洪樂表示，由于農(nóng)村集體土地所有權(quán)不清晰，在大規(guī)模發(fā)展小產(chǎn)權(quán)房中，鄉(xiāng)村掌權(quán)者存在著將本屬于集體所有的土地來謀求私利的行為。
北京土地學會秘書長劉鋒甚至分析認為，北京已多年停止農(nóng)村新宅基地的審批，加上一戶一宅的規(guī)定，現(xiàn)有北京小產(chǎn)權(quán)房可能多半占用耕地。
“這可能會造成城鎮(zhèn)居民受益的同時，農(nóng)民遭受失地和農(nóng)村居住成本上升之累。”孔祥斌提醒說，要認識到，效率機制還不成熟時中央首要考慮的是公平。
為提升農(nóng)民利益，國土資源部目前也在加速形成集體土地管理的基礎(chǔ)性機制。
根據(jù)安排，國土資源部將于2009年完成農(nóng)村土地集體所有權(quán)的厘清和登記工作�！巴恋禺a(chǎn)權(quán)制度這個基礎(chǔ)性建設(shè)完成后，土地交易和流轉(zhuǎn)才可望有序規(guī)范。”牛鳳瑞說。(孫榮飛)
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