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在土地、項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)設(shè)定最終限價(jià)
1月8日，在北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心舉辦的“2006中國(guó)房地產(chǎn)新春論壇”上，北京市建委副主任苗樂(lè)如表示，2006年北京市建委將全力解決住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，政府主管部門擬推出限價(jià)商品房，這是北京市有關(guān)部門正在考慮的遏制房?jī)r(jià)上漲之良策。
據(jù)苗樂(lè)如介紹，已有初步的方向：政府部門在土地、項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)，為其將來(lái)的產(chǎn)品銷售設(shè)定最終的限價(jià)，通過(guò)這樣的方式緩解市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的壓力。而其中具體的操作方法，比如，最終的限價(jià)水平、推出的樓盤數(shù)量以及位置還未定。
這一調(diào)控手法讓人聯(lián)想到南京等其他城市的策略。數(shù)天前，在南京公開的土地市場(chǎng)首次成功賣出一占地9萬(wàn)多平方米的中低價(jià)商品房配建用地。另?yè)?jù)了解，南京市建委在2005年2月已有規(guī)定，在南京掛牌出讓老城以外、5萬(wàn)平方米以上規(guī)模小區(qū)建設(shè)用地時(shí)，將有選擇地附加中低價(jià)商品房的配建條件，小區(qū)建設(shè)中必須包含約10%左右的中低價(jià)商品房。顯然這給了北京市政府有關(guān)部門在制定具體政策時(shí)相當(dāng)參考。
上半年該政策不會(huì)實(shí)現(xiàn)
此前有媒體報(bào)道，如果一切順利，北京這項(xiàng)政策在2006年上半年有望實(shí)現(xiàn)。但16日向苗樂(lè)如求證時(shí)，苗樂(lè)如表示：“沒(méi)有這回事！”他解釋說(shuō)，只是此前建設(shè)部有過(guò)這方面的工作精神，但一切都在討論當(dāng)中，沒(méi)有付諸實(shí)際。此外，據(jù)了解，目前北京市國(guó)土局辦公室負(fù)責(zé)人、北京市建委房屋交易管理處處長(zhǎng)、北京市建委開發(fā)辦負(fù)責(zé)人均未接到關(guān)于限價(jià)房的任何通知和信息。
去年期房?jī)r(jià)格上漲20.1%
苗樂(lè)如這番講話有一個(gè)背景：宏觀調(diào)控之后，北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)依然顯示去年全年期房?jī)r(jià)格增幅達(dá)20.1%。業(yè)內(nèi)人士表示，“2005年是國(guó)家進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策最嚴(yán)格的一年，但京城房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售價(jià)格依舊持續(xù)高漲，通過(guò)數(shù)據(jù)分析我們可以看出，主要是高檔地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格拉動(dòng)的結(jié)果�！�
按照苗樂(lè)如的說(shuō)法，去年中低檔商品房供應(yīng)出現(xiàn)明顯下降導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲。據(jù)了解，從2001年到2004年，北京市5000元/平方米以下的商品房預(yù)售、成交面積，分別占整個(gè)預(yù)售、成交面積的44.3%和44.8%，但是2005年下降了22.8%。
因此，推出中低價(jià)房以調(diào)整市場(chǎng)上的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)就成為當(dāng)前政府有關(guān)部門首先需要解決的問(wèn)題。
中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰指出，北京市政府醞釀限價(jià)商品房政策的出臺(tái)，將對(duì)市場(chǎng)的良性發(fā)展有一定作用，但由于北京市場(chǎng)有一大批外地買家在支撐，因此，短期內(nèi)限價(jià)商品房入市對(duì)市場(chǎng)的沖擊有限。長(zhǎng)期來(lái)看，如果限價(jià)房的供應(yīng)量不夠大，市場(chǎng)也很難受到影響。
但不管怎么樣，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京如果也加入到限價(jià)商品房陣營(yíng)，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的平抑作用是顯而易見(jiàn)的。
經(jīng)濟(jì)適用房就是一種限價(jià)房
建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林認(rèn)為，目前的經(jīng)濟(jì)適用房就是一種限價(jià)房屋。假如北京推行限價(jià)商品房，必須要解決好幾個(gè)問(wèn)題，否則在該政策的推行過(guò)程中將會(huì)出現(xiàn)新的矛盾。
一是，如何進(jìn)行限價(jià)，限價(jià)的依據(jù)是什么，如果不能很好地進(jìn)行界定，市場(chǎng)中就可能出現(xiàn)政府的限價(jià)商品房和非限價(jià)商品房?jī)煞N，購(gòu)房者肯定會(huì)購(gòu)買政府的限價(jià)商品房，那么房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)將不存在，房屋品質(zhì)就很難提升；二是限價(jià)的總量，少量的限價(jià)商品房推向市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有太大影響，而大量的限價(jià)商品房出現(xiàn)則必將使得國(guó)有土地的出讓價(jià)格遭到損失，因此如何協(xié)調(diào)其比例將是一個(gè)很重要的問(wèn)題；三是供應(yīng)對(duì)象是哪個(gè)收入群體，如何來(lái)界定，如果處理不好，將會(huì)出現(xiàn)最初的經(jīng)濟(jì)適用房供求錯(cuò)位的情況。
此外，也有人指出，經(jīng)濟(jì)適用房有購(gòu)買五年內(nèi)不得出讓的相關(guān)管理規(guī)定，以制約市場(chǎng)投機(jī)者炒經(jīng)濟(jì)適用房。但限價(jià)房還沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，如果今后推出的限價(jià)房房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，依然會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)猛炒限價(jià)房的情況。(張學(xué)冬 吳海花)