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              從2006年12月1日起,北京個人轉讓二手房將依法繳納土地增值稅。 中新社發(fā) 馬健 攝


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            中新網(wǎng)11月16日電  從2006年12月1日起,北京個人轉讓二手房將依法繳納土地增值稅。據(jù)《北京娛樂信報》報道,15日,多家二手房中介公司表示,新規(guī)定將使5年以下非普通住宅二手房交易成本增加,因此,11月下半月該類二手房過戶量將上升,12月則可能出現(xiàn)下滑。但業(yè)內(nèi)人士提醒,根據(jù)規(guī)定,普通住宅和居住滿5年或5年以上的,國家免予征收土地增值稅,因此,這類型的二手房不必急于過戶。

            預測一 投資重心將向普通住宅轉移

            21世紀不動產(chǎn)分析人士認為,以中端次新房為主體的二手房者大可不必感到恐慌,土地增值稅提高的是高端物業(yè)的交易成本。因為,國家相關稅法有一系列減免措施。比如,在1995年財政部國家稅務總局的《實施細則》中已對免稅政策做出了詳細規(guī)定:凡居住滿5年或5年以上的,免予征收土地增值稅;居住滿3年未滿5年的,減半征收土地增值稅。居住未滿3年的,才按規(guī)定計征土地增值稅。此外,普通住宅免征土地增值稅。

            從目前來看,增值稅影響的是高端物業(yè)的交易成本,將會進一步擠壓高端物業(yè)投資者的利潤空間。當然,5年以上的高端物業(yè)也不受影響。

            因此,信一天市場部經(jīng)理羅煜預計,該政策將進一步降低非普通住宅投資購房者的投資信心,投資重心將更多向140平方米以下普通住宅轉移。

            預測二 五年以下非普通住宅會集中過戶

            北京中原三級市場部研究人士指出,由于居住滿五年或五年以上的非普通住宅,免予征收土地增值稅。為了避免交納占總房價1%左右的土地增值稅,該類需求者將會趕在北京通知12月1日前集中過戶,引起短期該類房產(chǎn)交易量的上漲。

            但是,由于非普通住宅的數(shù)量僅占到北京市總交易量的8%左右,因此對于北京市總交易量的影響較為有限。

            鏈家地產(chǎn)和21世紀不動產(chǎn)分析人士也認為,11月下半月該類二手房交易會比較活躍,而12月交易量將會出現(xiàn)一定的下滑。

            【案例分析】

            哪種土地增值稅繳納方式更省錢

            《通知》中規(guī)定了土地增值稅的兩種計算方法,那么,究竟哪種繳納方式更省錢?21世紀不動產(chǎn)分析人士給記者算了一筆賬:假如王女士于2004年購買了一套150平方米左右的住宅,新房總價在120萬元。2006年,王女士想要轉讓,按目前二手市場的價格,這套住宅總價升至165萬元。

            計算方法一

            對既不能夠提供購房發(fā)票證明,又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的業(yè)主,按轉讓二手房交易價格全額的1%征收率計征土地增值稅。

            土地增值稅=165萬元×1%=1.65萬元

            計算方法二

           對于凡能夠提供購房發(fā)票的住宅,按增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%計算土地增值稅。

            土地增值稅=(交易價格-房產(chǎn)原值-各種交易稅費總合-每年5%的房產(chǎn)購買原值)30%

            交易價格:165萬元

           房產(chǎn)原值:120萬元

            交易稅費:3.6萬元(新房契稅:120萬元×3%)

            4.95萬元(二手交易契稅:165萬元×3%)

            9萬元(營業(yè)稅:165萬元×5.5%)

            4.9萬元(個人所得稅:約為交易價格的1-3%)

            每年5%的房產(chǎn)購買原值:12萬元(2年×5%×20萬元)

            土地增值稅=(165-120-3.6-4.95-9-4.9-12)×30%=3.1萬元

            通過上述計算,我們看到,第一種計算方式的稅額要比第二種計算方式少。

           。ú萄╂ 張輝)

           
          編輯:王菲】
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